Карантин и пандемия напрямую строительную отрасль не задели. Работа на стройплощадках (в отличие от Московского региона) не останавливалась. Часть горожан переключилась на загородный рынок, обеспечив этому сегменту небывалый подъём. Но вряд ли это существенно повлияло на общий объём спроса в новостройках. Уехали и не смогли вернуться рабочие-мигранты, создав определённый дефицит рабочей силы. Это проблема, и в перспективе она приведёт к росту затрат и цен. Но Минстрой в курсе и обещает решить вопрос, по крайней мере, для крупных застройщиков. Дистанционные продажи и удалённую работу девелоперы освоили на удивление быстро. Некоторые технологические неудобства с лихвой компенсировались сокращением издержек (на содержание и обслуживание офисов, на служебный транспорт и пр.). Более того: «дистанционка» оказалась на диво уместна при росте внешнего спроса и доли региональных покупателей. Для 3D-тура по объекту неважно, где находится покупатель: на Васильевском острове или на Русском. Директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов, среди главных трендов отмечает «рост объёма онлайн-сделок и цифровизации в целом; увеличение числа инвестиционных сделок, а также покупок квартир «на будущее детям».

Остров везения

Кризис... Наверняка строители о нём слышали. Что закрывается общепит, что проблемы с заполняемостью у гостиниц, пустеют офисные центры, на грани выживания – ритейл. Но у тех, кто работает в строительстве жилья, ничего такого не происходит! Покупатели теснятся в центрах продаж, из последних сил соблюдая социальную дистанцию. Да, количество сделок по ДДУ несколько сократилось: за 11 месяцев минус 22,1% в Петербурге, минус 27% – по области. Но рост цен с запасом перекрыл нехватку покупателей. Так что выручка застройщиков в целом даже увеличилась. Очень вовремя подоспела льготная ипотека – тот редкий случай, когда застройщики оценивают меры правительства исключительно позитивно.

Серьёзная угроза – снижение доходов населения. Это долгосрочный фактор, и на него ни застройщики, ни правительство всерьёз повлиять не могут. По крайней мере, в рамках сложившейся системы. Впрочем, генеральный директор компании «Мегалит» Александр Брега заявил в интервью NSP.ru: «Мы 30 лет на рынке, пережили три кризиса. И 30 лет удивляемся: откуда граждане берут деньги? Откуда-то берут...» По данным аналитиков Национального рейтингового агентства, в ближайшие пять лет граждане могут вывести с депозитов ещё 3,4 трлн рублей. А вариантов для инвестирования (да даже и для сбережения) оставшихся денег всё меньше... Так что квадратный метр выступает в роли «резервной валюты».

Реформа. Тут всё понятно: отрасль переходит под косвенный контроль банков и бодро добавляет к себестоимости процент по проектному финансированию. Как поведут себя банки в стрессовой ситуации – неясно, потому что стресса нет. Мелкие и средние фирмы предсказуемо теряют самостоятельность или уходят с рынка. Смогут ли застройщики  договориться с финансистами, если возникнет необходимость снижать цены (например, при дальнейшем сокращении спроса), – неизвестно.

Председатель совета директоров холдинга «РСТИ» Фёдор Туркин отмечает, что отношения с банкирами конструктивные: «Если раньше работу с банками можно было охарактеризовать как простую арифметику, то сейчас это высшая математика. А «лишних» денег у добросовестного и ответственного застройщика не бывает. Если хочешь двигаться вперёд, ты должен вкладываться в развитие компании».

Директор по развитию СК «Л1» Надежда Калашникова так обозначает основной тренд 2020 года: «Число объектов, достраивающихся по правилам «первички», стремительно сокращается. На их место приходит тотальная «вторичка» – более дорогая по себестоимости и менее доступная для покупателя, чьи доходы смещаются в противоположную от цен сторону».

К концу года наметилась некая стагнация, говорит Никита Пальянов. Нового витка спроса он ожидает к весне 2021-го. К этому времени покупатели немного привыкнут к выросшим ценам. И их будет подталкивать завершение программы льготной ипотеки (в июле).

Компании в сложных условиях ведут себя по-разному. Как команды на футбольном поле. Одна предпочитает построить компактную оборону и уповать на редкие контратаки. Другая рискует и ведёт игру на «встречных курсах».

Из важных факторов стоит отметить ещё два. Первый – сокращение объёмов строительства. В конце 2018 года в Петербурге возводили 813 многоквартирных домов – 356 348 квартир, 15,392 млн кв.м. В 2020-м – 695 МКД, 277 833 квартиры, 12,057 млн кв.м.  (Единый ресурс застройщиков считает вместе с апартами, снижение по «чистому» жилью – больше.) Минус 22% по количеству жилых единиц и по площади. В области ситуация драматичнее. Домов к концу 2020-го строится в 2,4 раза меньше, чем в 2018-м (356 и 862), по количеству квартир новостройки сократились почти вдвое, по общему метражу – аналогично.

Второй фактор – обострение соперничества между городскими и областными проектами. За покупателей, за пригодные для строительства площадки, за федеральное софинансирование...

Региональная конкуренция

Пока областные новостройки проваливаются сильнее. И по объёмам (см. выше), и по ценам.

В январе 2020-го разница в стоимости «квадрата» в городском спальнике и во Всеволожском районе составляла 34 421 рубль. В ноябре – 53 716 рублей.

Крупные застройщики приобретают наделы в Петербурге. Например, ГК «Полис Групп» завершила проекты в Мурино и в Кудрово и запустила в Петербурге строительство ЖК «Полис Приморский». ГК «КВС» приобретает крупную территорию в Пушкинском районе, начинает проект в Стрельне. Возможно, компании сознательно сокращаются своё присутствие в Ленобласти?

«Мы вовсе не сворачиваем присутствие в Ленобласти! Мы запустили ещё один крупный проект в Мурино – «Мой Мир», он развивается вполне успешно: темпы продаж выше ожиданий. В первом полугодии мы объявим о старте ещё одного проекта в Ленобласти. Сейчас хорошее время для локаций эконом-класса», – заявляет председатель совета директоров ГК «Полис Групп» Андрей Сорочинский.

«Мы стараемся поддерживать сбалансированность портфеля проектов. Запуск новых объектов в Петербурге обусловлен тем, что часть городских строек мы завершили. Предложение необходимо пополнить. В Ленобласти мы продолжаем строить жильё в Янино и Сертолово. Просто новых интересных проектов в области нам пока не предлагали», – коментирует генеральный директор ГК «КВС» Сергей Ярошенко.

«Отставание области от города в стоимости и объёмах продаж будет сокращаться, – полагает заместитель генерального директора ГК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. – Это связано с выравниванием количества и качества предложений на рынках двух субъектов. Раньше областные застройщики уходили в город, потому что рентабельность там была выше. Сейчас они возвращаются – льготная ипотека рождает высокий спрос, участки в городе дорожают, и крупные девелоперы возобновляют работу в области».

Подтверждением этого тезиса стало начало работ в Новосаратовке.

Развитие ситуации, кроме того, зависит и от того, насколько эффективным будет вовлечение в строительство площадок для редевелопмента, а также – от изменения нормативного регулирования реновации (см. «Мнения экспертов»). У города есть резервы. Если он сумеет их подключить и использовать.

Подробнее - https://nsp.ru/27173-zilyo-uxodit-v-otryv