17 мая состоялся еженедельный онлайн эфир портала «Всё о стройке» на тему: «Что будет со спросом и ценами на недвижимость».

Выступившая модератором Светлана Опрышко выразила благодарность Национальному объединению строителей (НОСТРОЙ) и ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ) за поддержку мероприятия, в котором приняли участие девелоперы 30 регионов.

В роли эксперта выступил вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз. Он выделил три основных блока, которые, по его мнению, описывают текущую ситуацию на рынке жилищного строительства.

Так, первый из них посвящён спросу и предложению. Здесь докладчик констатировал, что уже сейчас в ряде регионов большим спросом на «первичке» пользуются малогабаритные квартиры - до 60 квадратных метров.

«То есть речь идет, в основном, об одно- и двухкомнатных квартирах не самой большой площади. Поэтому, если сегодня и возникают «паузы» по текущим и будущим проектам, которые делают девелоперы, связаны они как раз с переосмыслением маркетинговой концепции тех или иных проектов – происходит переориентация на квартиры небольшой площади», - пояснил он.

Вдобавок Мороз напомнил, что ставка по льготной ипотеке уже была изменена дважды и сейчас она составляет 9%.

«Это достаточно серьёзный психологический барьер доступности ипотеки для граждан в действующей ситуации. Очень надеемся, что при 9% население всё-таки будет смотреть на льготную ипотеку, которая в период пандемии очень серьезно поддержала рынок недвижимости своим спросом».

Однако, ключевым образом, считает он, здесь влияет разрыв между величинами заимствования на первичном и вторичном рынках жилья.

«Например, такая ситуация наблюдалась при ключевой ставке Центробанка России 20%, когда этот разрыв составлял 6%. Сейчас со снижением ключевой ставки он составляет 3-4% в зависимости от субъектов. В этой связи вторичный рынок становится конкурентным первичному. Учитывая это, застройщики ожидают дополнительных мер поддержки, которые позволят сделать покупку жилья в новостройках более привлекательной для инвестора, нежели на вторичном рынке».

Он напомнил, что на недавно прошедших крупнейших мероприятиях в области строительства вице-премьер РФ Марат Хуснуллин и глава Минстроя России Ирек Файзуллин заявили, что задачи по выполнению сдачи 120 млн квадратных метров жилья к 2030 году никто не снимал, и выполнить её возможно только при наличии надлежащего спроса.

Отдельно спикер остановился на программе льготной ипотеки, которая позволила стимулировать как спрос, так и предложение, подчеркнув, что при этом существенного роста цен на жилье не произошло.

«Рост стоимости жилья не зависит от доступности ипотеки, - подчеркнул Мороз, - Наоборот, она призвана стабилизировать спрос. А иначе, если существенно вырастут цены на квартиры, то в ближайшие пару лет возникнет серьезное падение по предложению, что может еще более негативно сказаться на уровне цен».

Сейчас, по его словам, рост цен на недвижимость составляет в среднем по стране порядка 3-4%, в то время как затратная часть на строительство объектов, подтверждаемая индексами Минстроя России, за первый квартал изменилась более чем на 7%.

«Это говорит о том, что норма рентабельности, сложившаяся у строителей в 2021 году, сейчас «выедается» в новой экономической ситуации. Вероятность дальнейшего увеличения цен на недвижимость зависит от скорейшей стабилизации рынка строительных материалов», - резюмировал он.

Второй блок выступления был посвящён мерам поддержки, в числе которых – субсидирование процентной ставки по ипотеке на первичном рынке, а также субсидирование базовых ставок проектного финансирования.

«БОльшая часть строительных компаний, которые планировали начать новые проекты, не до конца понимая краткосрочные и долгосрочные риски, сейчас воздерживаются начинать строительство - к сожалению, мы фиксируем это практически во всех субъектах. Вместе с тем, существующие проекты, которые были начаты в начале 2022 года, сегодня продолжают строиться в штатном режиме. Они финансируются за счет кредитных средств. В России строится с использованием механизма счетов эскроу, который гарантирует сохранность средств граждан, более 80% жилья. При это важно подчеркнуть, что при использовании этого механизма, несмотря на его ключевое преимущество, в нынешней ситуации себестоимость не только строительства, но и большей части производственных цепочек существенно возрастает».

По словам Мороза, девелоперы сейчас думают о том, как пересмотреть ранее выданные решения по кредитам, ибо тех средств, которые были выданы первоначально в рамках кредитных договоров, становится недостаточно, чтобы завершить строительство объектов.

«Доля, которую сейчас закладывают девелоперы на обслуживание заемных средств банков, значительно выше. В прошлом году она составляла примерно 3% от общей стоимости объекта, в этом – по аналитическим расчетам экспертов, в моделях будущих объектов закладывается до 10% затрат на обслуживание кредита».

В завершение своего выступления Антон Мороз уделил внимание остро стоящей сегодня теме импортозамещения.

«Напомню, что еще в начале марта 2022 года многие строительные компании столкнулись с перебоями поставок строительных ресурсов и увеличением цен на них из-за резкого ослабления рубля и беспрецедентного санкционного давления на Россию, которое в свою очередь, стало причиной нарушения логистических цепочек. Но в целом отрасль сегодня справляется с вызовами – не остановилась ни одна стройка. Рынок в настоящее время переориентировался на Азию, и новые пути поставок импортных комплектующих в Россию должны позитивно отразиться на строительстве», - считает он.

Мороз рассказал, что НОСТРОЙ провёл анализ, согласно которому, например, при возведении многоквартирного жилья стандартного класса доля импортных материалов и оборудования составляет порядка 5%. При этом большая часть строительных материалов – 95% от общего объема, используемого на российских стройках – производится на территории страны. А вот в сегменте жилья премиум-класса ситуация выглядит более серьезной - здесь доля иностранных материалов, используемых при строительстве, составляет порядка 40%.

«Здесь тоже нужно понимать, что получая сейчас от всех регионов перечень так называемых «проблемных» материалов, необходимых для строительства на территории России, и связываясь с нашими азиатскими партнёрами (Индией, Китаем, коллегами из союзных государств), к сожалению, мы видим, что рынки этих стран достаточно загружены собственными заказами и всё-таки мы являемся вторыми в очереди на поставки этих материалов, особенно если мы говорим о технологическом оборудовании. Ну а если говорить о стандартном классе жилья, то здесь ситуация попроще и за счёт собственного производства в достаточно короткое время проблему можно решить».

Текущую ситуацию на рынке недвижимости со своей стороны оценил руководитель аналитического блока ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ) Максим Тутуков. Он высказался о том, что крупные застройщики переоценивают рынок, как и вывод новых проектов, анонсированных ранее. В числе позитивного - государством запускаются скорректированные программы господдержки, а также новые, такие как льготная ипотека для IT-специалистов. Застройщики же в свою очередь запускают программы отсрочки платежей за квартиру. Кроме того, усиливается коллаборация банков и застройщиков для создания ипотечного продукта, поддерживающего спрос, а также запущены программы по субсидированию проектного финансирования для застройщиков под ставку не более 15%, о чем уже упомянул в своём выступлении Антон Мороз.

Тутуков обратил внимание ещё и на тот факт, что рынок вторничного жилья находится в менее выгодных ипотечных условиях, но уже появляются предложения продавать залоговое вторничное жильё с сохранением условий ипотеки от предыдущих покупателей.

Представив динамику средних цен в «старой» Москве, согласно которой за последний год они выросли на 30% в классе «комфорт» и на 27% в «бизнесе», Тутуков сделал предположение, что реального снижения цен не произойдёт - они будут расти до конца года примерно по 1%. Что касается остальных прогнозов, то, по его словам, будет набирать популярность «семейная ипотека» за счёт увеличения числа семей, попадающих под её условия, произойдёт изменение целевой аудитории в сегменте массового жилья, снизится доля чистовой отделки в массовом сегменте, будет снижаться средняя площадь строящихся квартир. Замена строительными материалами с азиатских рынков, считает докладчик, приведёт к изменению архитектурного стиля и концептуальных решений проектов. Ко всему прочему, добавил он, продолжится сотрудничество банковского сектора с застройщицами для разработки совместных программ по субсидированию ипотечных ставок, а также усилится роль государства в девелопменте.

После застройщики презентовали собравшимся свои кейсы, объяснили, как продавать в сложившихся условиях, поразмышляли о том, что будут покупать завтра, будут ли изменения в проектах девелоперов, какая будет этажность домов и размеры квартир.

В частности, выступили директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина, директор по продажам компании «Брусника» Максим Молодцов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва» Дмитрий Железнов, руководитель отдела продаж ООО «ЮгСтройИмпериал» Алексей Некрасов, директор департамента по работе с партнерами СК «Неометрия» Виталий Степанов, директор по маркетингу ИСГ «МАВИС» Мария Кононова, вице-президент по коммерции AVA Group Ольга Нарт, коммерческий директор «РКС-Девелопмент» Александр Коваленко, директор по маркетингу BM Group Дмитрий Павлов, директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family Екатерина Коган, директор и собственник «Орсо Групп» Михаил Бесфамильный, руководитель центра управления продажами GMK, партнёр Анна Шишкина, руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Подробности в эфире:

Часть 1 (А. Мороз) https://youtu.be/RsfN6Zzuidg

Часть 2 https://youtu.be/sXGJGmYRAxc