10 ноября в Петербурге на площадке Международного жилищного конгресса прошла конференция «Массовое жилищное строительство: закон и рынок».Ведущим первой части конференции, посвященной законодательству и проблемам развития рынка, выступил вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент СПб ТПП Антон Мороз.

Председатель Совета Межрегионального объединения организаций специального строительства Михаил Викторов осветил законодательное обеспечение процесса цифровизации строительной отрасли, перечислив основные проблемы и методы решения.

Антон Мороз свой доклад начал с актуальных показателей жилищного строительства, констатировав продолжающееся сокращение текущих объемов строительства в сегменте МКД и уход с рынка малых застройщиков. Он представил данные АО «ДОМ.РФ», согласно котором в сентябре 2021 года текущий объем строительства составил 98,9 млн кв м. (против 118,2 млн. кв. м в 2019-м). Уменьшилось и число застройщиков – если в первый осенний месяц 2019 года текущий объем строительства осуществлялся 3 857 компаниями, то сегодня это уже 3 456 юридических лиц.

Далее спикер подробно осветил ключевые события этого периода, которые оказывали прямое влияние на рынок жилищного строительства, взяв за основу диаграмму Банка России от 7.04.2021г. Так, в 2018 году были приняты изменения в законодательство о переходе отрасли на механизм проектного финансирования с 1 июля 2019 года - тогда же были начаты первые проекты с использованием счетов эскроу, рассказал Мороз. Чуть позднее было принято постановление Правительства РФ № 480, определяющее критерии, при соответствии которым проекты могли достраиваться по старым правилам. Один из этих критериев был – 10% проданных жилых площадей.

«Таким образом, в течение 2018-2019 застройщики делали всё возможное, чтобы продать как можно больше площадей, тем самым спровоцировав общий рост цен на рынке. В конце 2019 – начале 2020 года правовое регулирование рынка стабилизировалось, одновременно было отмечено снижение цен продаж. Но в конце марта 2020 года были введены ограничительные меры в связи с пандемией коронавируса, дальнейший рост обусловлен экономическими последствиями преодоления пандемии оказали самое серьезное влияние на рост цен на квартиры в 2020 году», - объяснил он.

Отдельно Мороз остановился на сложившейся практике применения проектного финансирования. По «свежим» данным (на конец октября 2021), доля объектов, которые строятся с привлечением средств граждан на счета эскроу продолжает увеличиваться и составляет на сегодняшний день 72,7% рынка. В вопросе обеспечения финансированием свои позиции сохраняет все та же «восьмёрка» банков, причём более 80% объема строительных проектов, реализуемых по новым правилам, по-прежнему осуществляют Сбербанк, ВТБ и Банк.Дом.РФ. При этом уровень доступности проектного финансирования для небольших региональных застройщиков, подчеркнул докладчик, остаётся низким. 100% уровень проникновения наблюдается только в 8 субъектах, в то же время в 7 субъектах жилищное строительство вовсе не ведется.

В связи с этим Мороз озвучил меры, которые предлагает НОСТРОЙ для совершенствования регулирования проектного финансирования.

Во-первых, это корректировка Положения Банка России 590-П, которая предполагает:

- снижение размера собственного участия застройщиков до 5%;

- исключение требования о 100% оплате земельных участков, платы за изменение ВРИ и снятие запрета на строительство;

- снижение размера резерва на непредвиденные расходы до 3%;

- отмену требований о размерах и сроках гарантийных удержаний в договоре с банком;

- установление необходимого размера страхования СМР исходя из стоимости строительства, а не из суммы кредитного лимита.

Во-вторых, стандартизация кредитного продукта. Сюда входит:

- унификация процедуры предоставления проектного финансирования (далее - ПФ), установление предельных сроков рассмотрения заявок;

- развитие филиальной сети банков, рассматривающих заявки на получение ПФ;

- развитие онлайн - сервисов, применение единого программного комплекса для получения ПФ в электронном виде.

Здесь Антон Мороз прокомментировал, что широкое распространение проектного финансирования в строительстве невозможно без снижения существующей высокой стоимости кредитования застройщиков в рамках него. Поэтому предлагается исключить все избыточные банковские комиссии и иные платежи, оптимизировав расходы застройщиков по обязательному перечню таких комиссий, и провести строительный аудит в целях подтверждения опыта генерального подрядчика и сметной стоимости строительства силами самих банков.

Кроме того, значительно повысить финансовую устойчивость застройщика, считают в нацобъединении, поможет досрочное/поэтапное раскрытие счетов эскроу. Мороз озвучил несколько возможных вариантов:

- модель поэтапного раскрытия эскроу, при которой такое раскрытие осуществляется в соответствии с установленными в законодательстве этапами строительства в установленных там же частях от общей цены договора. При этом перечисляемая застройщику со счета эскроу в результате завершения очередного этапа строительства часть денежных средств не превышает размер прироста стоимости объекта строительства.

- полное риск-ориентированное раскрытие эскроу. Оно предполагает раскрытие эскроу до завершения строительства только в отношении тех проектов строительства, благополучное завершение которых является высоковероятным. Вывод о высокой вероятности благополучного завершения строительства может сделать банк, выступающий в качестве эскроу-агента, после проведения анализа рисков застройщика и проекта строительства.

- Пропорциональное риск-ориентированное раскрытии эскроу, при котором критерии раскрытия счета эскроу аналогичны полному, т.е. банк должен проверить не только фактическую готовность объекта долевого участия, но также и анализ рисков застройщика и проекта строительства. В случае проведения ненадлежащей проверки на банк как на эскроу-агента возлагается гражданско-правовая ответственность.

Особая поддержка, по мнению вице-президента НОСТРОЙ, требуется небольшим региональным застройщикам в малых городах, для которых проектное финансирование низкодоступно, а также поддержка низкомаржинальных проектов. Мороз при этом отметил, что определенные меры по поддержке последних приняты: было скорректировано постановление Правительства № 629, в котором был определен порядок субсидирования ставки для застройщиков по проектному финансированию низкомаржинальных проектов жилищного строительства в отдельных субъектах РФ. Однако по официальной информации, размещенной на сайте АО «ДОМ.РФ», в период с 1 января по 12 октября 2021 года было одобрено лишь 23 низкомаржинальных проекта жилищного строительства в 9 субъектах.

В связи с тем, что у программы субсидирования, установленной этим постановлением, есть некоторые минусы, НОСТРОЙ вносит свои предложения по её совершенствованию:

⁃ увеличить предельную стоимость проектов жилищного строительства, которые могут участвовать в программе субсидирования (сейчас она не должна превышать 500 млн. рублей);

⁃ распространить действие программы на все субъекты РФ (сегодня это только 49 регионов, где среднедушевые денежные доходы населения за I квартал 2020 года на 15 и более % ниже среднедушевых доходов населения в целом по России);

⁃ уточнить требования об отсутствии у застройщика неисполненной обязанности по уплате налогов, сборов, страховых взносов, пеней, штрафов и процентов, подлежащих уплате в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах.

Переходя к последнему, но не менее важному блоку, Антон Мороз озвучил ключевые факторы для развития строительства ИЖС в России:

⁃ Синхронизация планов развития территорий и инвестиционных программ РСО;

⁃ Комплексное развитие территорий ИЖС – при координации регионального оператора ИЖС;

⁃ Ориентация инфраструктурных облигаций на сети для ИЖС;

⁃ Ориентация программы «Стимул» на социальную инфраструктуру для ИЖС;

⁃ Вовлечение граждан в качестве соинвесторов: взаимодействие банков;

⁃ Изменение законодательства: выделение земли, оформление ИЖС, проектное финансирование, полномочия регионов;

⁃ Развитие ипотечного меню.

Выступающий констатировал, что в течение последнего года, видя тенденции и потенциал развития сегмента ИЖС в России, Правительство и кредитные организации стали уделать работе над развитием этого сегмента больше внимания. Например, банки развивают ипотечные продукты для индивидуального строительства – кредитование граждан при комплексной застройке ИЖС или при строительстве профессиональным подрядчиком уже существует по сниженной ставке. Кроме того, подключение ИЖС к инженерно-техническим сетям будет осуществляться до стены дома – соответствующий закон принят в июне 2021 года. Ну и ко всему прочему объявлен ряд конкурсов на лучший проект ИЖС для формирования библиотеки типовых проектов этого вида домостроения.

Ну и в завершение Мороз добавил, что ещё ряд значимых инициатив находятся на рассмотрении в Правительстве России. Это госпрограмма по развитию ИЖС, инициатива «Мой частный дом» в рамках проекта Стратегии «Агрессивное развитие инфраструктуры», а также перечень законотворческих инициатив в рамках реализации механизма «Трансформация делового климата».

Старший преподаватель кафедры управления недвижимостью и ЖКХ ИОМ РАНХиГС Ксения Баландина высказалась о влиянии государственной поддержки на жилищное строительство в регионах и о том, как достичь нормативных 120 млн. «квадратов» к 2030 году.

Финансовый директор «Голос Девелопмент» Наталья Ермолаева представила нестандартные способы привлечения финансирования девелоперской компанией, в том числе корпоративные облигации.

Руководитель направления земельных участков Colliers International Антон Орлов познакомил собравшихся с оценкой потенциала земельных участков для строительства, а также обозначил главные ТЗ для девелопера в процессе поиска и покупки.