31 августа 2023 года в режиме ВКС состоялось расширенное заседание Комиссии РСПП по жилищной политике на тему «Тренды спроса, предложения, цен на рынке новостроек».

Модератором мероприятия, призванного проинформировать профессиональное сообщество о текущем состоянии и прогнозировании спроса, предложения, цен на рынке новостроек после существенного повышения ключевой ставки, выступил президент НОЗА, член бюро правления РСПП, председатель комиссии РСПП по жилищной политике Леонид Казинец.

В заседании Комиссии приняли участие представители Банка России, АО «ДОМ.РФ», НОСТРОЙ, Сбербанка, а также застройщики жилья и эксперты.

С презентацией Банка России выступил начальник Центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов, отметивший активный рост ипотечного портфеля. Так же, по его словам, остаются очень высокими и на первичном, и на вторичном рынках объёмы выдач - во многом благодаря действующим льготным ипотечным программам: так в 2023 году доля кредитов с господдержкой в общем объёме выдач составила 52% (для сравнения, в 2022 - 48% и 28% - в 2021). Отдельно докладчик обратил внимание на то, что на высоком уровне сохраняется разрыв темпов роста цен между «первичкой» и «вторичкой», а также на низкое качество новых выдач. Для ограничения рисков заёмщиков и банков с 1 октября 2023 года ужесточены макронадбавки, вплоть до запретительных, добавил Копылов.

Касаясь ситуации с проектным финансированием, выступающий сообщил, что объёмы кредитования застройщиков заметно увеличились, но при этом наблюдается отставание темпов продаж и рост нераспроданного жилья. Прогнозируя дальнейшее развитие событий на рынке, представитель Банка России высказал мнение о том, что льготные ипотечные программы в прежнем виде не останутся, их ждут корректировки.

Тренды ипотечного кредитования на рынке новостроек осветил генеральный директор Frank RG Юрий Грибанов, который подтвердил, что здесь ключевым драйвером является льготная ипотека, а дисбаланс между первичным и вторичным рынками в отсутствии поддержки рынка готового жилья продолжит расти. Кроме того, констатировал он, рост ключевой ставки ускорил рост рыночных ипотечных ставок, но в то же время стоимость недвижимости вернулась в фазу роста - с апреля цена квадратного метра выросла на 1,5%.

«К сожалению, единственный путь ликвидации этого дисбаланса на рынке ипотеки - это постепенное снижение господдержки», - резюмировал Юрий Грибанов.

Презентация руководителя портала ЕРЗ.РФ Кирилла Холопика была посвящена восстановлению рынка жилищного строительства. Выступающий поделился данными ЦБ по ипотеке, льготным программам и счетам эскроу, коснулся вопроса реализации квартир в строящихся домах, скорости изменения основных показателей рынка новостроек, цен, инфляции и многого другого.

[презентация]

Вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз в своём докладе отметил, что последние годы строительная отрасль показывает устойчивый рост - Президент России во время совещания, которое состоялось в преддверии Дня строителя, сообщил, что отрасль даёт порядка 5% ВВП, а вместе с жилищно-коммунальным комплексом – это почти 13%.

Он напомнил, что в 2022 году в России были введены рекордные за всю историю наблюдений 102,7 млн кв. м жилья. Сейчас, добавил он, государством принимаются меры, направленные на поддержку строительной отрасли, и одной из самых фундаментальных, безусловно, является льготная ипотека. По словам Мороза, в этом году основная задача девелоперов - не снижать объём предложения, который существует на рынке.

При этом, привёл Антон Мороз данные Минстроя России, ввод жилья на 1 мая 2023 года составил 36,1 млн кв. метров.

Из них:

• многоквартирных домов – 14,9 млн кв. м,
• индивидуального жилищного строительства – 21,2 млн кв. м.

«Результаты по вводу превышают показатели аналогичного периода 2022 года на 6,8%, так что о снижении темпов строительства жилья говорить рано», - пояснил он.

Главным условием увеличения объёмов текущего строительства, по словам Антона Мороза, по-прежнему является принятие мер для повышения доступности проектного финансирования и снижения кредитной нагрузки для застройщиков.

«Чем больше застройщик вводит жилья, тем лучше для потребителя. Важно, чтобы застройщик соблюдал при этом сроки ввода в эксплуатацию и вводил жильё надлежащего качества. Сегодня мы наблюдаем высокий спрос на жильё, во многом это заслуга действующих льготных программ по ипотеке, которые оказывают существенную поддержку рынку. Для застройщиков любая льготная ипотека – это, прежде всего, инструмент стимулирования спроса на жильё. Высокий спрос на жильё - это высокий уровень продаж, и, соответственно, возможность начинать новые строительные проекты. Важно, чтобы увеличение числа новых проектов не привело к переизбытку предложения», - подчеркнул Мороз.

Так, он озвучил, что согласно отчёту аналитического центра «Дом.РФ» «Итоги первого полугодия 2023 года в жилищной сфере», по итогам этого года в России при отсутствии внешних негативных факторов будет выдано 1,6 млн ипотечных кредитов на общую сумму 6 трлн руб., что превзойдет результаты 2022-го и рекордного 2021 года.

По итогам первого полугодия 2023 года, напомнил он, уже выдано более 825 тыс. ипотечных кредитов на 3,1 трлн руб. (+51% по количеству и +63% по сумме к первому полугодию 2022 года). В отчёте также отмечается, что цены на новостройки по итогам первого полугодия почти не изменились (+0,7%).

Антон Мороз при этом заметил, что если до начала II квартала 2023 года более половины выданных кредитов приходилось на вторичное жильё, то согласно некоторым прогнозам (в том числе экспертов ДОМ.РФ) ситуация начала меняться в августе текущего года в пользу повышения привлекательности для покупателей сегмента новостроек и смещения ипотечного спроса на первичный рынок. При этом самым быстрорастущим сегментом, подчеркнул он, называют ипотеку на строительство и покупку частных домов - в первом месяце лета выдано более 28 тыс. кредитов.

Отдельно Антон Мороз отметил развитие индивидуального жилищного строительства, поскольку оно становится драйвером развития строительной отрасли.

Как он сообщил, объём ИЖС от общего количества введенного в 2022 году жилья в России составляет 55,69%.

«Развитие сегмента ИЖС является и стабилизатором рынка недвижимости, благодаря более низкой цене строительства одного квадратного метра по сравнению с многоквартирным строительством», - считает он.

И наконец, говоря о трендах, Антон Мороз дал прогноз, что до конца 2023 года сохранится тренд на увеличение интереса к первичному рынку и на предоставление скидок от застройщиков.

«Стоит отметить, что ситуация на рынке остается относительно стабильной, нет таких факторов, которые могли бы привести к снижению цены на первичном рынке. При этом необходимо и дальше формировать разнообразное предложение на рынке жилья и продолжать развивать «ипотечное меню» для разных категорий граждан, так как основное влияние на покупательский интерес оказывает уровень благосостояния населения», - заключил он.

В дискуссии также поучаствовали председатель комитета по строительству Краснодарского регионального отделения РСПП Игорь Головкин, директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе, руководитель подразделения «Исследования в жилищной сфере» в Аналитическом центре АО «ДОМ.РФ» Мария Жолобова.