Проекты по реконструкции исторических зданий под современные нужды связаны с финансовыми рисками, считают эксперты

Холдинг AAG вложит порядка 19 млрд руб. в реализацию девелоперского проекта в зоне бывшей трикотажной фабрики «Красное знамя» в Петроградском районе Санкт-Петербурга. Об этом изданию «Ведомости Северо-Запад» рассказали в пресс-службе девелопера. Проект будет реализован за счет собственных средств компании и привлечения проектного финансирования, обеспечиваемого Сбербанком.

Проект предполагает реконструкцию корпусов здания бывшей фабрики, являющейся объектом культурного наследия, а также строительство двух жилых зданий. Площадь объекта культурного наследия составляет 29 000 кв. м. Он будет приспособлен под современные нужды, включая апартаменты общей площадью 13 600 кв. м., коворкинг, офисы, магазины и ресторан. Площадь жилья в двух новых зданиях составит 32 700 кв.м. (599 квартир).

Реконструкция объекта культурного наследия начнется в 2024 г. В 2027 г. он будет введен в эксплуатацию. Работы будет проводить ООО «Специализированный застройщик Авант», входящее в холдинг AAG. В компании не уточнили, сколько средств из общего объема будет направлено на реконструкцию фабрики.

«Работы по реконструкции бывшей фабрики будут включать усиление и ремонт конструктивной части зданий, а также несущих элементов, возведение новых стен, перегородок и перекрытий, кровельные и фасадные работы, замену инженерии, отделку и благоустройство», – рассказали в пресс-службе девелопера.

Фабрика «Красное знамя» (до революции фабрика Керстена), основанная в 1855 г., расположена между Пионерской, Корпусной и Большой Разночинной улицами. Общая площадь участка составляет 3,7 га. В 1920-е годы комплекс зданий фабрики был расширен и переоборудован по проекту немецкого архитектора Эриха Мендельсона. В 2006 г. часть фабричного комплекса приобрел бизнесмен Игорь Бурдинский. Позже владелец был признан банкротом, а имущество — распродано за долги. Примыкающий к территории участок уже освоила компания «Балтийская коммерция», построив жилищный комплекс и отреставрировав ТЭЦ фабрики, которая признана объектом культурного наследия.

В 2021 г. землю, площадью 3,7 га купил холдинг AAG. Разрешение на строительство было выдано в октябре этого года.

«Подобные проекты не распространены в Петербурге, поскольку сложны в реализации из-за множества ограничений, связанных со статусом объекта культурного наследия. Кроме того, девелоперы зачастую не хотят экспериментировать с новым для рынка форматом, например, лофтами. Хотя для России в целом такой формат не нов. В Москве пик реализации лофтов был отмечен еще 10 лет назад», – рассказали в компании.

Опрошенные изданием эксперты также отмечают, что в Петербурге не так много проектов по реконструкции исторических зданий для современных нужд. Партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников отмечает, что среди подобных примеров можно привести реконструкцию девелопером RBI Левашовского хлебозавода на Барочной улице, который также является объектом культурного наследия. Но основная сложность таких проектов связана с тем, что выполнение работ по реконструкции согласуется с КГИОП, поэтому в случае выявления недочетов сроки реализации проекта могут увеличиться, считает Ступников. Заместитель директора департамента консалтинга Nikoliers Евгения Кулеш выделяет другой акцент проблемы.

«Параметры исторических зданий порой не позволяют максимально эффективно использовать пространства для современного использования, в частности из-за возможных ограничений по изменению параметров здания», – пояснила она. Схожей точки зрения придерживается генеральный директор консалтинговой компании в сфере недвижимости IDEM Екатерина Гресс.

«В работе с объектами культурного наследия застройщик связан физическими параметрами здания (этажность, инсталляция, перегородки). Соответственно, девелопер вынужден вписывать функции в уже имеющийся физический объем, что может сказаться на ликвидности», – говорит Гресс. Эксперт добавляет, что риски также сопряжены с распределением функций, заложенных в объекте.

«Функции (апартаменты, офисы, магазины), которые определены сейчас, могут в будущем не соответствовать рыночному спросу. На текущий момент строительство аппартаментов в Петроградском районе выглядит хорошим решением, но в перспективе рынок может оказаться на грани перенасыщения», – добавила она.

Кулеш добавляет, что учитывая все факторы, рисками для проекта способны стать фактические объемы инвестиций, которые могут превысить изначально запланированные. Но партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин отмечает, что AAG имеет крупный девелоперский опыт, который предполагает проведение глубоких изысканий перед входом в проект.

«Для управления рисками профессиональные компании закладывают бюджет на непредвиденные расходы, а также страхование строительно-монтажных рисков», – добавил он.

Источник: https://spb.vedomosti.ru/realty/articles/2023/12/05/1009359-fabriki-krasnoe-znamya